Loyer impayé, ne pas avoir peur

Le loyer impayé est souvent l’une des pires craintes d’un propriétaire. Si à la base c’est une peur légitime puisque l’immobilier à but locatif reste un investissement, donc soumis à des risques, ce n’est pas pour autant qu’il n’y a pas d’issues à cette angoisse.

Cette peur empêche souvent les personnes qui souhaiteraient investir dans l’immobilier à but lucratif de le faire, alors qu’il y a des solutions simples à ce problème. Il suffit de les prévoir et d’agir ensuite en conséquence.

Dans cet article nous allons voir ensemble quelles solutions existent pour les loyers impayés et comment vous enlever cette peur qui n’a pas lieu d’être.

Comment choisir son locataire pour diminuer le risque de loyer impayé ?

En effet, si vous craignez les loyers impayés, alors il faut se préparer à cette possibilité. Mais avant tout, le choix du locataire est déterminant pour diminuer ce risque.

Toutefois, il faut savoir que ce risque d’impayé reste en France marginal et ne dépasse pas les 2%. Certes, cela peut tomber sur vous, mais voici quelques conseils pour bien choisir son locataire :

Conseil 1 : Bien étudier les dossiers des candidats

Aussi simple que cela puisse paraître, beaucoup de propriétaires ne font pas cette démarche à fond. C’est d’ailleurs une des causes principales de l’apparition de cette défaillance.

D’ailleurs, l’étude d’un dossier ne se limite pas toujours à une feuille de salaire ou à 3 cautions supplémentaires… Ces fausses “assurances” ne font que restreindre le champ des locataires potentiels tout en augmentant en fait le risque d’impayé. Pourquoi ? Tout simplement parce que ce n’est pas toujours les plus modestes qui vont poser problème lors du paiement du loyer. Bien au contraire, une personne aux revenus modestes sera souvent plus soucieuse de payer son loyer et d’avoir un toit au-dessus de la tête, alors qu’une personne ayant les moyens ne craindra pas de rester à la rue.

Pour faire la sélection des dossiers, vous avez la possibilité de faire appel à une société spécialisée. D’ailleurs, si vous avez plusieurs bien immobiliers à gérer vous avez certainement un tel partenaire. Ces sociétés ont plus l’habitude de dépister les dossiers à problème, même si malheureusement leur sélection se fait souvent seulement sur la base de la solidité financière des candidats. Toutefois, une première sélection par une telle société peut être utile et salutaire en diminuant la quantité de votre travail.

Conseil 2 : Assurez-vous de la véridicité du contenu des dossiers

Si vous déléguez la sélection des dossiers il faut vous assurer que cette vérification est faite systématiquement. Si c’est vous qui l’assurez, alors voici quelques moyens simples pour vérifier l’identité des candidats et de leurs documents :

• Sur le site officiel des impôts vous pouvez vérifier facilement si l’avis d’imposition du dossier est véridique
• N’oubliez pas les réseaux sociaux qui sont de plus en plus une mine d’informations. En écrivant simplement le nom et prénom de votre candidat dans un moteur de recherche vous aurez la possibilité de le trouver sur internet et ensuite sur les réseaux sociaux comme Facebook, Google ou Tweeter. Les réseaux professionnels sont aussi une bonne source comme Linkedn ou Viadéo. Cette simple recherche vous donnera bien plus d’informations sur le profil de vos candidats que vous ne l’imaginez…

Conseil 3 : Vérifier les antécédents

Dans tous les dossiers de location il est demandé une quittance de l’ancien loyer ou du bail précédent. N’hésitez pas à demander les coordonnées du propriétaire. Et surtout, n’oubliez pas de le contacter lorsque vous avez fait votre choix afin de vous assurer qu’il s’agit d’un bon locataire. Quelles sont les informations à demander à l’ancien propriétaire ? Simple :

• Est-ce qu’il payait à temps son loyer ?
• A-t-il eu des incidents de paiement et si oui pour quelles raisons ?
• Est-ce qu’il entretenait bien le logement ?
• A-t-il créé des problèmes avec le voisinage ?

Conseil 4 : Souscrire à une assurance loyers impayés

Si vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien, ce type d’assurance peut vous épargner bien des ennuis. N’hésitez donc pas à souscrire à une telle assurance car elle prendra le relais et vous payera les loyers en cas de défaillance du locataire.

Comment résoudre un problème de loyer impayé ?

Dans la réalité, il arrive que même si on a tout prévu, un locataire ne paie pas un loyer. Tant que c’est occasionnel cela ne pose pas de problème. Toutefois, si le problème persiste, alors sachez que vous avez des solutions.

Tout d’abord il faut suivre la procédure légale afin de minimiser la perte de temps et donc votre manque à gagner au niveau du loyer.

Première étape : règlement à l’amiable et relance en recommandé

En cas d’impayé, la procédure légale veut que le propriétaire bailleur relance son locataire. Même si vous pouvez le faire par téléphone ou courrier simple, nous vous conseillons de le faire directement par lettre recommandée avec accusé de réception. L’objet de cette lettre peut être double : rappel du fait en cause (loyer impayé) et “Mise en demeure pour non paiement de loyer”. N’oubliez pas de mettre une date à partir de laquelle prend effet la mise en demeure.

Si le locataire a eu un problème occasionnel, il réglera le loyer rapidement et votre problème s’arrêtera là.

Si le problème est plus compliqué (perte d’emploi, souci familial, etc.), vous pouvez lui proposer un planning avec des échéances de paiement étalées dans le temps. S’il est d’accord et qu’il s’engage à le suivre, alors votre problème a de grandes chances de se résoudre rapidement.

N’oubliez pas qu’un accord à l’amiable est toujours préférable à une longue procédure !

Seconde étape en cas de non réponse du locataire

Si le locataire ne vous répond pas ou s’il n’est pas accord avec votre solution à l’amiable, c’est le signe qu’il est de mauvaise foi. Dans ce cas, il faut réagir rapidement et voici quelques pistes :

• S’il y a une caution solidaire, faites un courrier recommandé à cette personne. Elle a l’obligation de payer le loyer du locataire défaillant.
• Si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés, avertissez-les en joignant les copies des courriers adressés au locataire. Normalement, vos loyers seront payés rapidement. L’assurance pourra ensuite se retourner contre le locataire défaillant.

Conclusion

Il n’y a pas de véritable raison d’avoir peur des loyers impayés. Il suffit de vous préparer à l’avance. Et surtout d’être conscient/e que les voies de justice sont coûteuses.

Préférez donc prévoir, privilégiez le dialogue et l’arrangement à l’amiable tant que cela reste possible.