Le calcul du rendement locatif est l’opération de base que tout investisseur dans l’immobilier doit connaitre et faire soi-même afin d’estimer l’opportunité d’un investissement.
Si vous souhaitez vous générer une rente confortable grâce à l’immobilier, vous avez besoin de quelques outils. L’investissement immobilier à but locatif peut s’avérer très rentable si vous connaissez les bases de ce type d’investissement.
Nous sommes là pour vous aider dans votre démarche et vous en expliquer simplement les rouages. Nous souhaitons partager avec vous nos connaissances et conseils d’experts. Commençons donc par le premier outil indispensable : le calcul du rendement locatif.
Pourquoi calculer le rendement locatif ?
Ce calcul de base est primordial afin de faire le bon choix en matière d’investissement immobilier.
Il faut savoir que le rendement locatif, qui s’exprime en pourcentage, dépend de plusieurs paramètres – ville, quartier, prix d’achat, frais engendrés par l’opération immobilière, loyer de la zone concernée, etc. Il illustre le rendement des revenus locatifs annuels produits par un bien immobilier par rapport au montant initialement investi.
Si le rendement moyen à Paris ne dépasse que rarement les 4% brut, il dépend néanmoins beaucoup du bien immobilier et de sa situation.
Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier et que vous souhaitez faire un investissement à but locatif, sachez que vous n’avez pas forcément besoin de faire appel à des professionnels. Vous pouvez le faire par vous-même en apprenant simplement à maîtriser les bons outils. Il est important aussi de vous tenir informé/e de ce marché particulier.
Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
La rentabilité brute
Pour calculer le rendement d’un bien immobilier il faut commencer par calculer sa rentabilité brute.
Le calcul est simple : il faut diviser le loyer annuel que vous pouvez obtenir de ce bien par le prix du logement que voulez acquérir. Il faut ensuite multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Attention : il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais engendrés par l’achat du bien immobilier. Le coût total inclut donc les frais d’agence, de notaire et d’éventuels travaux de réhabilitation avant la mise en location !
Exemple de calcul de rentabilité brute
Si vous achetez un studio à 160.000 € FAI (frais d’agences inclus) et que les frais de notaire sont de 9.000 € et les travaux sont estimés à 11.000 €, alors le coût total de votre bien immobilier est de : 160.000 + 9.000 + 11.000 = 180.000 €.
Si vous estimez que vous allez le louer à 680 € par mois, alors le calcul de la rentabilité bruite sera le suivant :
(680 x 12 mois)/180.000 x 100 = 4,53
Le rendement locatif brut de votre investissement sera donc de 4,53 %
Toutefois, cet indicateur n’est pas suffisant pour illustrer le rendement locatif réel de votre investissement immobilier. Pour cela, il faut continuer par le calcul de la rentabilité nette.
La rentabilité nette
Le rendement brut locatif donne seulement une première indication sur la rentabilité d’un bien immobilier.
Pour calculer le rendement locatif net vous devez prendre en compte tous les frais engendrés par une telle opération immobilière.
Concrètement, il faut reprendre le calcul précédent et enlever du loyer la taxe foncière, les charges que vous ne pouvez pas récupérer sur le locataire et les frais de gestion du bien. Ces charges sont non seulement les charges de copropriété, mais aussi l’assurance Propriétaire Non-Occupant si vous en souscrivez une.
Exemple de calcul de rentabilité nette locative
Considérons que la taxe foncière du bien immobilier visé sera de 650 €.
Estimons aussi que les frais de gestion s’élèveront à 10%.
Enfin, si les charges que ce bien générera durant un an seront à hauteur de 450 €, alors le calcul est le suivant :
Loyer annuel – frais de gestion – taxe foncière
Les frais de gestion se calculent ainsi : 10% x 680 x 12 mois = 816 €
Donc la valeur réelle du loyer annuel sera : 680 x 12 – 816 – 450€ = 6.894 €
La rentabilité nette de charges sera alors : 6.894 /180.000 x 100 = 3,83 %
Conclusion : Comme vous pouvez le constater, la valeur du rendement locatif net est inférieure.
La rentabilité nette-nette
Pour peaufiner encore plus votre calcul, il est très utile de calculer la rentabilité nette-nette de l’investissement immobilier que vous envisagez de faire.
Cet indicateur prend en compte la rentabilité nette de charges que nous venons de calculer, ainsi que les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier pour l’achat de votre bien immobilier comme par exemple :
- la déduction des intérêts d’emprunt,
- les dispositifs de défiscalisation légale comme le dispositif Pinel ou Censi-Bouvard dans l’immobilier neuf, les avantages légaux prévus pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique, etc.
Attention : il ne faut pas oublier de prendre en compte le taux d’imposition du propriétaire-bailleur. Il s’établit après la déduction sur les recettes des impôts dus, tout en prenant en compte les avantages fiscaux obtenus grâce aux dispositions spéciales prévues par la loi.
Le taux d’imposition dépend de votre situation fiscale et de votre taux marginal d’imposition.
Astuce : Pour calculer votre taux marginal d’imposition, vous pouvez vous rendre sur cette page officielle et vous aurez toutes les informations gouvernementales actualisées concernant le mode de calcul.
D’autres paramètres à prendre en compte pour juger de la rentabilité d’un investissement immobilier
Le rendement locatif est en effet le premier calcul à faire pour évaluer la rentabilité locative d’un bien immobilier. Cependant, ne vous limitez pas à ce seul critère pour faire un investissement immobilier.
En effet, un investissement immobilier à rentabilité locative moyenne peut se rentabiliser dans le temps. Si le quartier choisi est en plein développement, il y a de fortes chances que la valeur de votre bien augmente. Ainsi, lors de sa revente, vous aurez certainement gagné et entièrement rentabilisé votre investissement !
Prenez en compte aussi l’avantage qu’un tel bien pourra représenter pour loger un proche, ou pour y vivre plus tard ou le revendre pour obtenir une plus-value.
Enfin, un élément à prendre en compte aussi est le moyen de financement que vous allez consacrer à votre investissement. Il y a plusieurs moyens de rentabiliser un investissement locatif, notamment le prêt immobilier in fine dont nous allons parler dans un prochain article.
Conclusion
Pour le calcul du rendement locatif d’un bien immobilier il faut prendre en en compte tous les coûts et les frais engendrés par l’opération, mais aussi les avantages et les autres paramètres qui vont avoir un impact sur sa rentabilité.
Avant de choisir votre investissement immobilier à but locatif, calculez et comparez !
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